Главная » 2008»Февраль»8 » Элита-центр - громкий скандал на рынке недвижимости
Элита-центр - громкий скандал на рынке недвижимости
21:31
Скандал
с обманутыми инвесторами компании «Элита-Центр» может перевернуть еще
немало строительных пирамид. Скорее всего, это приведет к консолидации
первичного рынка недвижимости, на котором останутся только крупные
игроки
Более полутора тысяч инвесторов
инвестиционно-строительной группы «Элита-Центр», которая заключала
договоры о долевом участии в строительстве семи домов, но не возвела ни
одного, да еще по нескольку раз перепродавала одни и те же еще не
построенные квартиры, оказались первыми обманутыми вкладчиками на
столичном рынке жилой недвижимости. Общая сумма, присвоенная
аферистами, превышает 400 млн гривен. Оставшись без долгожданных
квартир в новостройках, вкладчики стали штурмовать администрацию и
прокуратуру, блокировать движение на центральной улице столицы.
Городские власти обещают разобраться в проблеме и даже со временем
компенсировать потери частных инвесторов. Милиция ищет виновников и
занимается выявлением других недобросовестных застройщиков.
Приближающиеся выборы в городские органы власти и парламент только обостряют ситуацию.
Это только начало По
мнению специалистов, основная причина случившегося кроется в отсутствии
единых правил на строительном рынке, непрозрачности процедур выделения
земельных участков и оформления разрешительной документации на
строительство. Защитить инвестора от мошенничества в таких условиях
невозможно. «Сегодня на рынке много компаний, которые состоят из двух
учредителей и бухгалтера. Им удалось какими-то путями получить в аренду
участок земли под застройку. Но собственных средств хватило только на
оформление землеотвода и получение разрешительных документов. А проект
стоит несколько миллионов. Как они поступают? Очень просто: обносят
свой участок забором и начинают продавать квартиры в будущем доме. И
многие несут им деньги. А если при этом поставить цену на 20 процентов
ниже рыночной, просто выстраивается очередь. Поэтому удивительно не то,
что случилось с компанией "Элита-Центр", а то, что это случилось так
поздно и только с ней!» — говорит президент инвестиционно-строительного
холдинга МТН Марк Гинзбург.
Правоохранительные органы и
прокуратура, которые сейчас проверяют хозяйственно-правовую
деятельность строительных компаний и разрешительную документацию на все
земельные участки Киева, выделенные под строительство офисных центров
или жилья, выявили, что участь инвесторов «Элита-Центр» могут разделить
еще полторы тысячи человек. По информации пресс-службы МВД, должностные
лица двух коммерческих предприятий при продаже квартир в доме на ул.
Княжий затон, 9 (Позняки) скрывали от покупателей информацию о том, что
заказчик строительства не получил согласования проектной документации,
а также не имеет разрешения на строительство. Против этих фирм,
название которых милиция не сообщает, возбуждено уголовное дело о
присвоении, растрате имущества или завладении им путем злоупотребления
служебным положением.
Договоры о долевом участии в
строительстве, которые заключала компания «Элита-Центр», запрещены
законодательством Украины еще с начала 2004 года
Незадолго
до этого объявление о продаже жилья в указанной новостройке было
размещено на сайте консалтинговой фирмы «Нова адреса». Сейчас там
появилось сообщение, что продажа квартир в этом доме временно
прекращена. Согласно предыдущей информации, заказчиком строительства
выступает ООО «ИСК „Адонис”», а застройщиком является ООО «Эталон-2В».
В объявлении сказано, что строительство дома, начатое в четвертом
квартале 2005 года, завершится во втором квартале 2007-го. В отличие от
«Элита-Центр», где использовались договоры о долевом участии,
инвестиционно-строительная компания «Адонис» выпустила облигации, при
погашении которых собственник должен получить квартиру. Одна облигация
дает право ее владельцу на получение 0,1 кв. м жилой площади помещения.
Весьма сомнительное сотрудничество предлагают инвесторам и
компании «Алекс-буд» и «УкрАзіяБуд», являющиеся застройщиками жилого
комплекса «Днепровские башни». Они обе привлекали инвестиции по этому
проекту, но сегодня ни одна из них не готова предоставить вкладчикам
обещанное жилье. Представители компаний перекладывают ответственность
за невыполнение договора друг на друга. Так, «УкрАзіяБуд» утверждает,
что передала «Алекс-буду», которая выступала субподрядчиком, 25 млн
гривен как плату за выполнение работ по облицовке жилых домов. А
субподрядчик отчитался только за работы на 13 млн гривен, и больше
денег у него на счетах нет. Этот конфликт партнеры намерены разрешить в
суде. По словам представителей «УкрАзіяБуд», в случае проигрыша
компании «Алекс-буд» вкладчики рискуют остаться без жилья, поскольку
она может обанкротиться.
Зона повышенного риска Украинское
законодательство разрешает привлекать деньги на жилищное строительство
исключительно через фонды финансирования строительства, институты
совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также
через выпуск жилищных облигаций. По мнению экспертов, ни один из
перечисленных вариантов не исключает возможности повторения ситуации с
компанией «Элита-Центр». «Они отличаются только степенью громоздкости и
себестоимостью. Будет некорректным сказать, какой из вариантов самый
рискованный, поскольку любой из них может быть использован как
добросовестными компаниями, так и мошенниками. Сама схема покупки прав
на жилье в объекте, которого еще нет, предполагает высокую степень
риска», — считает адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Игорь
Хасин.
Договоры о долевом участии в строительстве или
инвестиционные договоры, которые заключала компания «Элита-Центр»,
запрещены законодательством Украины еще с 1 января 2004 года. Однако
этот механизм остается по-прежнему самым распространенным способом
инвестирования жилья. В процессе строительства застройщик может менять
стоимость квадратного метра, уменьшать или увеличивать площадь
квартиры, а также переносить сроки сдачи объекта в эксплуатацию. При
этом инвестор оказывается перед выбором: забрать вложенные средства
(при этом деньги возвращаются без учета инфляции) или увеличить объем
инвестирования и тем самым снизить стоимость будущего жилья. Но
обратиться в суд он не может, поскольку не имеет права собственности на
объект недвижимости.
Единственное преимущество инвестиционных
договоров в том, что имущественные права легче всего конвертируются в
право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.
Альтернатива долевого инвестирования — финансирование строительства
через покупку облигаций. При этой схеме застройщик выпускает
беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой
площадью (квадратный метр за определенное количество бумаг). Покупая
их, инвестор сталкивается с теми же рисками, что и при долевом участии
в строительстве: несвоевременное введение дома в эксплуатацию,
удорожание квадратных метров в случае поэтапного инвестирования. Кроме
того, метраж квартиры, этажность, количество комнат могут не
соответствовать требованиям, которые ранее оговаривал покупатель. Хотя
застройщики идут на уступки и предлагают заключить договоры на
бронирование конкретной квартиры. Но за это уже взимаются
дополнительные комиссионные.
Такая схема опасна еще и потому,
что если собственник облигаций решит отказаться от приобретения
квартиры, то свои средства он может и не вернуть: эмитент облигаций не
обязан выкупать бумаги по истечении срока их обращения. Поэтому клиенту
придется искать покупателя на свои облигации самостоятельно. Кроме
того, если владелец ценных бумаг вовремя не погасит их, то может
потерять право на выкупленные им квадратные метры.
Однако
преимуществ у этого механизма гораздо больше, чем у долевого
финансирования. Самое главное — выбрать банк с хорошей репутацией,
который выступит в роли торговца ценными бумагами. Целевые облигации,
продающиеся строительной компанией, имеют больший риск невыполнения
обязательств, чем реализуемые через банк. Торговец ценными бумагами
регулярно отчитывается и проверяется Государственной комиссией по
ценным бумагам. Выпуск облигаций также контролируется комиссией,
поэтому строительная компания одни и те же бумаги дважды продать не
может.
Большинство украинских компаний, не имеющих ни
собственных средств, ни банковских кредитов, строят жилье исключительно
за деньги инвесторов Фонды финансирования аккумулируют
средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому
учреждению. В процессе строительства жилого дома управляющая компания
перечисляет застройщику средства инвесторов частями и при этом
контролирует их целевое использование. Для покупателя в такой схеме
есть ощутимые преимущества: четко прописана процедура закрепления за
инвестором конкретной квартиры, управляющая компания гарантирует, что
квартиры не будут продаваться, пока застройщик не получит всю
разрешительную документацию на строительство. Но фонды также не
гарантируют инвестору, который вносит средства частями, что стоимость
квадратного метра и сроки строительства жилья не изменятся.
К
тому же недавно законодательством был изменен и статус фондов
финансирования строительства. Если раньше один фонд мог финансировать
только один объект строительства, то теперь ему разрешено инвестировать
средства в несколько проектов одновременно. Эта норма крайне
рискованна, так как средства тех, кто инвестирует в один дом, могут
быть использованы для построения финансовых пирамид.
«Риск
инвестиций на первичном рынке будет существовать до тех пор, пока не
появятся законодательные рычаги защиты интересов инвесторов. В нашей
ситуации можно надеяться только на порядочность застройщика», — говорит
генеральный директор строительной компании «Градострой» Виктор Власов.
Он
считает, что существует довольно простой путь защиты интересов
инвесторов. Согласно Гражданскому кодексу, недостроенная квартира
является товаром. И как товар она может продаваться с нотариальным
оформлением. То есть деньги за квартиру можно заплатить сегодня, а
получить ее как готовый товар позже, после ввода дома в эксплуатацию.
Для этого необходимо подписать договор купли-продажи с отложенным
условием получения — это очень простая и надежная схема оформления
отношений с инвестором. Чтобы такая система начала действовать,
Министерству юстиции необходимо внутренним распоряжением разрешить
нотариусам регистрировать договоры купли-продажи недостроенных квартир
с отложенным условием получения. В этом документе должно быть
прописано, что БТИ предоставляет (на основании документов, разрешающих
начало строительства) справку о том, что указанная в плане квартира
является товаром. Нотариус производит необходимое оформление, а затем
будущая квартира регистрируется тем же БТИ. Такая система сделала бы
невозможным начало строительства жилого объекта без полного комплекта
разрешительных документов. И при этом не нужны различные типы
договорных взаимоотношений между строительными компаниями и
покупателями, фонды финансирования и прочие механизмы. Кроме того,
многоразовые продажи одной и той же квартиры стали бы просто
невозможными.
При разработке механизмов финансирования
строительства первичного жилья стоит учесть и опыт других стран. К
примеру, в США действуют законы, запрещающие использование средств
инвесторов для строительства жилья. Девелоперы его строят за счет
собственных средств и привлеченных банковских кредитов, а деньги
клиентов лежат на доверительных или накопительных счетах, доступa к
которым строительные компании не имеют.
В свою очередь, для
застройщика эти средства выступают гарантией будущей сделки. К примеру,
если к моменту сдачи объекта в эксплуатацию клиент не вносит оставшуюся
сумму, то задаток (обычно 10–20% от стоимости жилья) остается у
компании. Только после окончания стройки девелопер на основании
контрактов, заключенных с инвесторами на начальной стадии возведения
объекта, может начинать продажу квартир. При этом стоимость квадратного
метра не изменяется на протяжении всего строительства, если она
оговорена в контракте изначально. По мнению экспертов, большинство
украинских компаний, не имеющих ни собственных средств, ни банковских
кредитов, строят жилье исключительно за деньги инвесторов. И если
разуверившиеся покупатели квартир даже временно перестанут
инвестировать в первичный рынок, то он остановится. Строительство
прекратится, а клиенты бросятся забирать свои деньги, которых просто
нет: ведь они вложены в строительство и рекламу. За этим последует
обвал рынка — компании будут вынуждены строить за счет собственных
ресурсов, в результате чего через месяц-два обанкротятся мелкие, а
затем и средние фирмы. Поэтому опыт США был бы сейчас очень полезен
Украине.
Скандал
с обманутыми инвесторами компании «Элита-Центр» может перевернуть еще
немало строительных пирамид. Скорее всего, это приведет к консолидации
первичного рынка недвижимости, на котором останутся только крупные
игроки 